В августе 2015 г. доверитель приобрел жилой дом и земельный участок в Одинцовском районе Московской области.

В период совершения сделки купли-продажи (три месяца) в государственном реестре недвижимости отсутствовали ограничения (обременения) или отметки о споре в отношении приобретаемой недвижимости, за исключением зарегистрированной банковской ипотеки продавца от 2012 г.

При исполнении договора купли-продажи за счет средств доверителя была погашена указанная в ЕГРП банковская ипотека продавца, и недвижимость законно перешла в собственность доверителя.

Никаких оснований заподозрить продавца в наличии у него каких-либо еще залогов или судебного спора о залоге покупатель не имел, проверив все возможные документы, данные ЕГРП и интернета.

И тут, спустя три месяца после регистрации в ЕГРП права собственности на недвижимость, в ноябре 2015 г., оказалось (т.е. покупатель узнал об этом из судебной повестки), что имеются еще некие залоги недвижимости, а в конце июля 2015 г. имел место судебный спор, в результате которого за неделю до заключения сделки купли-продажи было вынесено судебное решение Одинцовского городского суда Московской области о регистрации ипотеки в силу 4-х соглашений о залоге от 2011-2012 гг. на проданную моему доверителю недвижимость.

Обжалование доверителем вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по указанным залогам и о правопреемстве результатов не дало.

Суд первой и последующих инстанций также отказали в отдельном иске о признании этих залогов недействительными (основания были, поскольку закон указывал на их ничтожность), объяснив это не отказом в доводах иска, а преюдицией ранее вынесенных судебных постановлений о регистрации ипотеки по залогам и о правопреемстве доверителя.

Причем по делу, в котором доверитель не участвовал.

В феврале 2016 г. мы подали иск о признании доверителя добросовестным приобретателем и о прекращении залогов на основании ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ.

Летом 2016 г. суд первой инстанции отказал в иске, указав, что доверитель является правопреемником согласно судебному определению (вступившему в законную силу) о правопреемстве по делу о регистрации залогов, а подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ на правоотношения по рассматриваемым залогам не распространяется, поскольку они были заключены в 2011-2012 гг.

Весной 2017 г. судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда отказала в апелляционной жалобе доверителя, несмотря на наши доводы.

Во-первых, мы отмечали, что доверитель не участвовал в деле о регистрации ипотеки по залогам от 2011-2012 гг.

Указали, что он был добросовестным приобретателем – не знал и не должен был знать о залогах и правопритязаниях залогодержателя.

Права последнего при этом никогда ранее не были зарегистрированы в ЕГРП (ЕГРН) в связи с его же недобросовестностью, выразившейся в нарушении им ряда законов и злоупотреблении своими правами (о наличии доказательств последнего мы также уведомили суд).

Более того, мы напомнили, что договор купли-продажи сохраняет свою силу, а зарегистрированные доверителем в ЕГРП права никто не оспорил в суде.

Кроме того, при вынесении определения о правопреемстве доверителя по делу о регистрации залогов, он был ограничен в правах, поскольку не участвовал в нем.

Также мы указали, что такая преюдиция в данном деле недопустима в силу закона.

Далее судья Московского областного суда также отказал в передаче кассационной жалобы в Президиум Московского областного суда, повторив ошибочные и необоснованные выводы судов первой и второй инстанций.

Одновременно доверителю было оперативно отказано еще в двух заявленных «защитных исках» и заявлении о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам – практически по тем же самым основаниям.

Пирамида ошибочных судебных решений в отношении нарушенных прав добросовестного приобретателя росла.

Более того, в конце октября 2017 г.

Одинцовский городской суд вынес положительное решение по иску залогодержателя об обращении взыскания на недвижимость, принадлежащую доверителю, которая оказалась под ипотекой в силу всех вышеуказанных судебных актов.

При этом суд отверг все доводы моего доверителя, со ссылкой на преюдицию всех вышеуказанных судебных актов.

При этом, суд не воспринял наши доводы учесть и применить подлежащий применению закон, учесть фактические обстоятельства и дать правовую оценку юридическим фактам, подтвержденным имеющимися в деле доказательствами, свидетельствующими о добросовестности доверителя и недобросовестности залогодержателя.

Круг замкнулся.

Незаконные действия нового залогодержателя и ошибочные судебные решения вели к незаконному отъему собственности у доверителя и тяжким последствиям для его семьи – потери жилья и крупной денежной суммы.

Одинцовский городской суд и Московский областной суд горой стояли за залогодержателя и не желали вникать в возникшие правоотношения, разбираться в сути фактических обстоятельств, надлежащим образом исследовать имеющиеся доказательства и давать правовую оценку юридическим фактам, определять добросовестность сторон и применять подлежащий применению закон.

Они лишь незаконно ссылались на ст. 61 ГПК РФ РФ РФ и на преюдицию ранее принятых судебных актов по делу, в котором доверитель не был участником.

Таким образом, законно приобретенная доверителем недвижимость оказалась под ипотекой, и все обстоятельства и судебные постановления подталкивали и говорили о том, что единственный выход из сложившейся ситуации – это расторжение договора купли-продажи и требование от продавца возврата выплаченных доверителем денежных сумм.

Однако продавец, как оказалось, был заведомо неплатежеспособным, и расторжение с ним договора со всей очевидностью нанесло бы крупный материальный вред доверителю и, судя по материалам дела, входило в планы вдруг возникшего, как «черт из табакерки», залогодержателя.

Возникла опасная ситуация, когда суды по всей вертикали отказывались защищать нарушенные права законного собственника и добросовестного приобретателя.

Однако мне было понятно, что в указанных делах судом неправильно понимаются регулируемые ст. 44 ГПК РФ РФ РФ и ст. 8.1, ст. 10 и подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ правоотношения и обусловленные законом последствия, когда залогодатель (т.е. продавец) продает заложенное имущество третьему лицу (покупателю) без согласия залогодержателя.

Указанное заблуждение судов первой и второй инстанции подтвердил Верховный Суд РФ, в который мне пришлось обратиться с жалобой по этому делу.

Еще две тысячи лет назад в римском праве вопрос о добросовестном приобретателе получал специальные государственные средства защиты (action in rem Publiciana) и разрешался в его пользу.

В ст. 60 ГК РФ РСФСР 1922 г. также имелось примечание 1, по которому приобретатель признавался добросовестным, если он не знал и не должен был знать, что лицо, от коего он приобрел вещь, не имело права отчуждать ее.

Российский Гражданский кодекс также содержит презумпцию и приоритет добросовестности приобретателя.

В итоге 16 января 2018 года Верховный Суд Российской Федерации согласился с моими вышеуказанными доводами, изложенными в кассационной жалобе на решение Одинцовского городского суда Московской области и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда об отказе в иске о признании доверителя добросовестным приобретателем и прекращении залогов, и отменил указанное апелляционное определение.

По сути, вся пирамида ошибочных судебных постановлений, касающаяся прав и законных интересов доверителя, будет пересмотрена (http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1620134).

Между тем, в подобной ситуации может оказаться любой приобретатель недвижимости в России.

На мой взгляд, указанные существенные нарушения судом законов подрывают доверие граждан к установленной законом процедуре регистрации прав в государственном реестре и подтверждают факт отсутствия в стране четкого правового механизма защиты законной собственности, а также создают опаснейший прецедент по сделкам с недвижимостью – подобные дела указывают мошенникам разного калибра на возможные способы обмана добросовестных покупателей путем не регистрации в государственном реестре обременений, получения судебного решения о залоге без участия покупателя, затем получения определения о правопреемстве и последующего оставления собственников без законно приобретенного имущества.

В заключение отмечу, что нормы, защищающие права добросовестного приобретателя, имеются, однако в данных делах Одинцовский городской и Московский областной суды их незаконно обошли.

Несмотря на то, что правоприменительная судебная практика идет, в целом, по пути приоритета и учета прав и законных интересов добросовестного приобретателя, и имеющиеся законы фрагментарно учитывают права такого приобретателя, необходимо усовершенствование закона в части конкретизации регулирования этих правоотношений.

Это требуется сделать во избежание продолжения совершения судьями системных ошибок в отдельно взятых городском и областном судах, а также исключения случаев недопонимания судьями таких судов норм материального и процессуального права, касающихся, в частности, прав и законных интересов добросовестного приобретателя.

В связи с этим, на мой взгляд, ст. 44 ГПК РФ РФ РФ, а также пункт 2 статьи 223 и подпункт 2 пункта 1 ст. 352 ГК РФ требуют дополнений, касающиеся расширения и уточнения прав и законных интересов добросовестного приобретателя недвижимости (имущества).

Документы

1.Определение ВС РФ0.9 MB

Для доступа к документам необходимо авторизоваться

Ссылка на оригинал

Да 13 13

Ваши голоса очень важны и позволяют выявлять действительно полезные материалы, интересные широкому кругу профессионалов. При этом бесполезные или откровенно рекламные тексты будут скрываться от посетителей и поисковых систем (Яндекс, Google и т.п.).

Участники дискуссии: Чебыкин Николай, Ермоленко Андрей, Ашанин Сергей
  • Юрист Ермоленко Андрей Владимирович 06 Марта 2018, 14:48 #

    Уважаемый Герман Николаевич, поздравляю вас с успешным дебютом на Праворубе! Действительно, очень интересное дело. Однако, для полноты картины не хватает текста жалобы в ВС РФ.;)

    +4
  • Адвокат Ашанин Сергей Валерьевич 06 Марта 2018, 15:05 #

    Уважаемый Герман Николаевич,  мои поздравления с весьма впечатляющим результатом многолетних усилий!Однако, не готов до конца согласиться с некоторыми трактовками. В частности:
    правоприменительная судебная практика идет, в целом, по пути приоритета и учета прав и законных интересов добросовестного приобретателя, и имеющиеся законы фрагментарно учитывают права такого приобретателя, необходимо усовершенствование закона в части конкретизации регулирования этих правоотношенийМне пришлось поучаствовать в работе конференции, организованной Мосгордумой по вопросам защиты прав добросовестных приобретателей в Москве.
    О проблемах, достаточно подробно и системно было описано в специальном докладе уполномоченного по правам человека.
    Как показало обсуждение, в том числе на примере дела Гладышевой С.М., чьи интересы защищались вплоть до Европейского Суда, проблема весьма серьезна и более чем масштабна.
    Положения Закона, которые позволяют вполне успешно защитить права добросовестного приобретателя, декларативно имеются.
    Однако пресловутая правоприменительная практика, идет напролом прямо поперек всех норм, не взирая ни на Закон, ни на права, которые она призвана защищать.

    +3
  • Адвокат Чебыкин Николай Васильевич 06 Марта 2018, 15:29 #

    Уважаемый Герман Николаевич, дверь открывают стучащему! Поздравляю с результатом! Как терпения у Вас и доверителя хватило? Столько пройти. Спасибо за практику (handshake)

    +3

Для комментирования необходимо Авторизоваться или Зарегистрироваться

Ваши персональные заметки к публикации (видны только вам)

Рейтинг публикации: «Об успешной защите в Верховном Суде РФ добросовестного приобретателя» 2 звезд из 5 на основе 13 оценок.

Похожие публикации